霜降是(yes)秋天的(of)最後一(one)個(indivual)節氣，這(this)也意味着冬天即将到(arrive)來(Come)。如同天氣一(one)樣，近期樓市似乎也步入初冬，平淡中透出(out)陣陣涼意。盡管三季報披露的(of)上(superior)市房企總體利潤繼續上(superior)行，但從住宅和(and)土地(land)銷售數據來(Come)看，當前市場持續降溫，部分房企仍面臨不(No)小的(of)生(born)存壓力。

今年，傳統樓市銷售旺季“金九銀十”并未如期到(arrive)來(Come)，多個(indivual)研究機構監測數據顯示，9、10兩月全國(country)住宅銷售面積環比不(No)升反跌。融資端收緊使房企現金流遭遇壓力，被迫“勒緊褲腰帶過日子”，在(exist)大(big)幅減少拿地(land)的(of)同時(hour)，積極推行降價促銷活動，加速回款。

與此同時(hour)，全國(country)近來(Come)密集出(out)台有關戶籍改革、人(people)才落戶的(of)政策，放寬了(Got it)落戶标準，客觀上(superior)增加了(Got it)相關地(land)區的(of)樓市熱度。整體看來(Come)，全國(country)樓市呈現總體降溫、局部升溫的(of)态勢。

需求回落 樓市地(land)市齊降溫

研究機構克而瑞發布的(of)報告顯示，全國(country)29個(indivual)重點城市9月新建商品住宅成交面積2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%；10月整體成交2250萬平方米，同比、環比分别下跌6%、10%，降幅較9月繼續擴大(big)。

受限價限購政策影響，二手房市場被認爲(for)更能反映真實情況。克而瑞報告顯示，受困于(At)全國(country)房地(land)産市場同步下行，疊加房地(land)産信貸政策收緊，三季度二手房市場成交明顯遇冷。其重點監測的(of)7個(indivual)城市中，二手房成交量在(exist)9、10 兩月均出(out)現下跌，9月僅成都、青島兩城成交量環比小幅上(superior)漲，10月除杭州、成都外環比均下降。報告認爲(for)，二手房市場正處于(At)買方市場。

盡管部分房企采用(use)“以(by)價換量”策略，緻使住宅價格漲幅收窄，但房價總體仍處于(At)上(superior)行區間。中國(country)指數研究院數據顯示，其監測的(of)100個(indivual)城市新建住宅平均價格，9月環比上(superior)漲0.31%，10月環比上(superior)升0.15%，漲幅進一(one)步收窄。根據國(country)家統計局公布的(of)數據，9月各線城市新建商品住宅與二手住宅銷售價格均環比上(superior)漲，中國(country)指數研究院發布的(of)9月房價測算結果與國(country)家統計局發布的(of)數據基本一(one)緻。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，房價上(superior)漲主要(want)受結構性因素影響，高價樓盤成交占比過大(big)帶動均價上(superior)漲。但總體來(Come)看，當前各個(indivual)城市房價普遍微降，恒大(big)、碧桂園等龍頭房企也對價格作(do)出(out)調整，以(by)确保現金流和(and)年度業績。

銷售端遇冷也影響到(arrive)土地(land)市場，克而瑞監測數據顯示，9月土地(land)市場溢價率僅爲(for)7.9%，爲(for)年内最低點，受供應量上(superior)漲影響，全國(country)336城土地(land)共成交3316幅，環比上(superior)漲16%，但漲勢并未持續到(arrive)10月。截至10月28日，全國(country)300城經營性土地(land)共成交2717幅，環比下降18%；成交建築面積總計15446萬平方米，環比下降22%；土地(land)成交總金額爲(for)3095億元，環比大(big)幅下跌38%。根據國(country)家統計局數據，1~9月全國(country)房地(land)産開發企業購置土地(land)面積同比降幅達到(arrive)20.2%，土地(land)投資在(exist)量、價方面的(of)表現持續低迷。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲(for)，土地(land)流拍和(and)底價成交頻現意味着市場信心不(No)足，加上(superior)企業普遍面臨資金不(No)足的(of)壓力，導緻其拿地(land)更爲(for)保守。

“降價跑量”背後：回款與業績壓力疊加

上(superior)市房企新近公布的(of)三季報顯示，房企業績并未出(out)現震蕩下行的(of)情況。Wind數據顯示，根據115家A股上(superior)市房企發布的(of)三季度報，前三季度合計實現營業總收入13800.40億元，同比增長22.25%，合計實現淨利潤1593.21億元，同比增長15.40%。而根據克而瑞發布的(of)報告，百強房企截至10月末的(of)累計權益銷售規模仍實現了(Got it)近5%的(of)同比增長，較上(superior)半年4%左右的(of)增速略有提升。

張宏偉認爲(for)，淨利潤增長主要(want)有兩方面原因，一(one)是(yes)樣本企業總體銷售規模增長，絕對量增加帶來(Come)利潤增長；二是(yes)由于(At)當前企業報表利潤主要(want)來(Come)自對往年項目的(of)結算，由于(At)去年上(superior)半年市場表現尚佳，從而帶動企業三季報利潤上(superior)漲。

東吳證券研報也指出(out)，由于(At)房地(land)産闆塊銷售至結算具備2~3年滞後期，因此三季報當期結轉項目多爲(for)2016~2017年預售的(of)項目，2016~2017年，受政策推動，房地(land)産闆塊銷售景氣度仍保持高位，因而預計2019年地(land)産公司業績表現仍然較爲(for)可觀。

單月來(Come)看，房企整體銷售規模下降，企業間表現分化。克而瑞報告指出(out)，10月，TOP100房企整體銷售規模環比微降1.1%，TOP50房企中近6成企業單月業績環比下降，多數房企環比降幅達20%~30%。與此同時(hour)，包括碧桂園、恒大(big)在(exist)内的(of)不(No)少規模房企10月業績表現突出(out)，單月銷售金額環比提升。

多家上(superior)市房企在(exist)9月開展降價促銷活動，根據其公布的(of)經營數據，9月，保利地(land)産均價環比下降了(Got it)1768.39元，恒大(big)和(and)萬科環比降價均超過500元，碧桂園也下降了(Got it)118.69元，金地(land)集團降價力度最大(big)，均價環比下降2795.14元，同比下滑5.40%。與此同時(hour)，碧桂園、萬科等企業9月銷售額環比上(superior)漲幅度均超過10%，金地(land)集團環比大(big)幅上(superior)漲51.94%。

克而瑞指出(out)，恒大(big)得益于(At)在(exist)全國(country)範圍的(of)項目降價促銷，通過限時(hour)折扣、全員營銷等多重優惠活動實現了(Got it)大(big)量貨值去化。數據顯示，恒大(big)9月銷售業績達831.1億元，環比大(big)幅上(superior)漲73.8%，刷新單月記錄；10月銷售業績達930億元，環比上(superior)漲11.9%，銷售業績和(and)增長速度均處于(At)行業前列。與此同時(hour)，其9月均價也創下近年最低記錄，爲(for)10054.44元/平方米。

降價促銷效果顯現，帶動房企目标完成情況好轉。克而瑞報告指出(out)，截至10月末，在(exist)年内設定了(Got it)全年銷售目标的(of)企業中，近6成房企的(of)目标完成率在(exist)80%以(by)上(superior)。其中，恒大(big)、龍湖、世茂等10家房企的(of)目标完成率在(exist)90%以(by)上(superior)，全年業績完成情況較佳。有近3成的(of)房企目标完成率在(exist)70%~80%之間，剩餘少數房企目标完成率不(No)及70%。而9月末，僅近4成房企目标完成率達75%以(by)上(superior)，規模房企整體目标達成情況不(No)及去年同期。

頭部房企降價跑量導緻房企業績進一(one)步分化，張宏偉表示：“由于(At)市場份額總量有限，大(big)型房企通過降價促銷活動搶占市場，一(one)定程度上(superior)擠壓了(Got it)中小企業業績增長空間。”

在(exist)融資端，由于(At)金融監管趨嚴和(and)銷售市場下行給房企資金造成雙重壓力，“先天不(No)足”的(of)海外發債受到(arrive)房企青睐。此前，受“房地(land)産企業發行外債隻能用(use)于(At)置換未來(Come)一(one)年内到(arrive)期的(of)中長期境外債務”政策規定影響，8月海外債規模出(out)現大(big)幅收窄。但9月海外發債迎來(Come)快速反彈，Wind數據顯示，9月共11家房企發行美元企業債，發債總規模達25.27億美元，環比增長六成。其中，碧桂園的(of)票面利率爲(for)6.15%，陽光投資、中梁控股和(and)泰禾集團的(of)票面利率均超過10%，天譽置業更高達13%。

多名專家表示，房企海外發債利率與其資信狀況和(and)信用(use)等級相關，由于(At)不(No)同規模房企在(exist)償債能力、品牌影響力和(and)境外機構評級等方面存在(exist)差異，因此大(big)型房企往往能以(by)較低利率進行發債活動，中小房企則需要(want)通過提高利率的(of)方法獲取融資，緩解資金壓力。

機遇與挑戰并存

“房住不(No)炒”、“一(one)城一(one)策”、“嚴防資金違規流入房地(land)産”等政策奠定了(Got it)2019年中國(country)房地(land)産市場的(of)總基調，房地(land)産市場也由此前的(of)“野蠻生(born)長期”步入“冷靜期”、“觀察期”。銷售數據顯示，嚴監管态勢下，頭部房企與中小房企分化明顯，行業集中度進一(one)步提高，說明這(this)一(one)輪調控對中國(country)房地(land)産企業既是(yes)機遇，也是(yes)挑戰。

市場層面，多家研究機構報告指出(out)，9、10兩月房地(land)産市場走勢低迷，不(No)及預期，加重了(Got it)市場的(of)觀望情緒。對于(At)後續市場走向，克而瑞報告預計，進入房企年底的(of)業績搶收期，市場供應量或将迎來(Come)一(one)波放量增長。但受宏觀調控影響，加之持續低迷的(of)行情進一(one)步加劇市場觀望情緒，市場正處于(At)加速轉冷的(of)通道中，未來(Come)兩月成交頹勢很難大(big)幅逆轉。

嚴躍進則持謹慎樂觀态度，他(he)表示，從市場表現來(Come)看，當前市場預期有所提振，并未完全悲觀，随着房企降價促銷活動的(of)持續，樓市在(exist)年底仍有機會反彈。

政策調控層面，因城施策仍是(yes)主流。9月11日，銀保監會在(exist)召開“不(No)忘初心、牢記使命”主題教育總結大(big)會上(superior)提出(out)“遏制房地(land)産金融化泡沫化傾向”。而随着搶人(people)大(big)戰漸趨白熱化，海南全線放開落戶，南京市六合區爲(for)吸引人(people)才取消外地(land)人(people)限購，鄭州、南通給予高精尖人(people)才購房補貼，宿州農業轉移人(people)口在(exist)主城區購房享契稅減免等由地(land)方出(out)台的(of)人(people)才政策，一(one)定程度上(superior)刺激了(Got it)當地(land)樓市需求回暖。

以(by)三亞爲(for)例，根據58同城、安居客發布的(of)報告，受三亞人(people)才購房政策影響，10月，三亞找房熱度環比上(superior)漲15.7%，用(use)戶找房熱度排名第一(one)，海口主動微聊用(use)戶數和(and)來(Come)電咨詢量環比分别上(superior)漲19.5%和(and)23.3%。

對城市而言，一(one)味刺激樓市不(No)再是(yes)通路。深圳市房地(land)産研究中心高級研究員李宇嘉撰文稱，當前，樓市和(and)經濟都進入存量時(hour)代，樓市的(of)未來(Come)屬于(At)有先進産業、成熟服務、人(people)口流入以(by)及城市治理發達的(of)城市，因而未來(Come)城市之間的(of)人(people)口争奪戰、産業争奪戰将非常激烈。李宇嘉表示，應該把樓市與人(people)口、産業結合起來(Come)，這(this)是(yes)樓市獲得新增長空間的(of)唯一(one)路徑。

中信證券研報指出(out)，10月龍頭房企良好的(of)銷售态勢，說明企業隻要(want)理性定價，市場依然會有需求。從融資端來(Come)看，盡管房地(land)産闆塊利潤率處于(At)不(No)斷被壓制的(of)狀态，但萬科等高信用(use)公司憑借較低資金成本，将在(exist)可持續性方面占據顯著優勢。

克而瑞報告認爲(for)，處于(At)政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速的(of)行業發展趨勢下，規模房企的(of)視線更應該專注于(At)企業自身運營管控及産品力的(of)提升。